Читаем Zeckendorf онлайн бесплатно
@importknig
Перевод этой книги подготовлен сообществом "Книжный импорт".
Каждые несколько дней в нём выходят любительские переводы новых зарубежных книг в жанре non-fiction, которые скорее всего никогда не будут официально изданы в России.
Все переводы распространяются бесплатно и в ознакомительных целях среди подписчиков сообщества.
Подпишитесь на нас в Telegram: https://t.me/importknig
Уильям Зекендорф
«Зекендорф. Автобиография человека, который сыграл в реальную игру "Монополия" и выиграл крупнейшую в истории империю недвижимости»
Оглавление
Пролог
Поздним вечером в пятницу, 7 мая 1965 года, я попросил шофера отвезти меня на Уолл-стрит для еще одного визита к кредиторам. После этого наступит благословенное облегчение выходных.
Когда мы ехали по Ист-Ривер-драйв, зазвонил мой автомобильный телефон. Я поднял трубку. Это был репортер из The New York Times, который спрашивал: "Правда ли, что Webb & Knapp собирается обанкротиться?"
Я сказал: "Мой мальчик, кто-то дергает тебя за ногу. Webb & Knapp не собирается банкротиться. Мы платим по своим долгам и будем продолжать это делать".
Я положил трубку. Он зазвонил снова. На этот раз это был Ларри О'Доннелл из The Wall Street Journal. Он задал тот же вопрос. Я снова ответил "нет", но теперь я знал, что причиной этих слухов должно быть что-то конкретное. Я позвонил в свой офис. Там ничего не знали. Однако через несколько секунд мне перезвонили из офиса. Банк Marine Midland Bank, являясь доверительным управляющим старого выпуска облигаций Webb & Knapp на 8,5 миллиона долларов, только что предъявил этот вексель. Компания Webb & Knapp находилась в процессе банкротства.
Вексель, который требовал Marine Midland, был подписан много лет назад, когда мы купили 120 Broadway, за который мы заплатили более восьми миллионов долларов наличными плюс 8,5 миллиона долларов векселями. В так называемой "котельной табличке" (стандартный мелкий шрифт любого контракта) был пункт, который гласил, что Marine Midland может потребовать полной выплаты векселя до наступления срока его погашения, если Webb & Knapp не сможет выполнить свои обязательства в срок - другими словами, они могут забрать 8,5 миллиона долларов, когда захотят, как только узнают, что Webb & Knapp не заплатила одному из своих других кредиторов.
По иронии судьбы, мы не имели задолженности ни по процентам, ни по основной сумме долга по векселю Marine Midland, но против заявления о том, что мы не выполняем другие обязательства, не было никакой защиты. Более трех лет я маневрировал, чтобы удержать внезапно сильно перенапрягшуюся компанию Webb & Knapp от падения с края обрыва. Для этого я влез в глубокие личные долги, часто подписывая векселя, необходимые для поддержания работы компании, на сайте . Разумеется, мы свернули экспансию, ликвидировали активы и погашали долги как можно быстрее. Зная, чего мы добились в прошлом в узких местах, а также о нашей способности делать деньги, наши кредиторы шли нам навстречу. Если бы у нас было чуть больше времени, чтобы извлечь выгоду из одного проекта или, возможно, спасти другой, мы, я полагаю, смогли бы спастись, но в тот пятничный день в мае время истекло. Директора Marine Midland, как доверительные собственники 8,5-миллионного векселя, чувствовали себя уязвимыми перед исками акционеров, если не предпримут никаких действий, поэтому они действовали. Они выдернули шнур. Двадцать шесть лет работы, плюс то, что осталось от Webb & Knapp, теперь отправлялись в мусоропровод.
Теперь я ничего не мог сделать для компании Webb & Knapp на Уолл-стрит. Я велел своему водителю отвезти меня обратно в наш офис на Мэдисон-авеню, 383. Именно здесь я начал восхождение "Вебб и Кнапп", и здесь я останусь с ней до самого ее падения.
Когда я пришел в Webb & Knapp в качестве партнера в 1939 году, это была управляющая компания, присматривающая за чужой собственностью. Постепенно я перевел фирму в более широкие и сложные области. К 1942 году компания контролировала активы в размере двух миллионов долларов. К 1945 году, после окончания Второй мировой войны, наши активы составляли семь миллионов долларов. К 1951 году, когда компания вышла на биржу, наши активы выросли до сорока двух миллионов долларов, и с тех пор продолжали расти. К тому времени мы приобрели всевозможные объекты недвижимости. Мы приобрели стратегически важные участки земли, такие как территория ООН, поле Рузвельта на Лонг-Айленде, ранчо Индиан-Трейл площадью 63 000 акров во Флориде и Маунтин-Парк в Лос-Анджелесе. Мы покупали телестудии, склады и здание Крайслера. В 1950-х годах характер компании Webb & Knapp, занимавшейся недвижимостью, еще больше изменился. В какой-то степени это изменение было логичным результатом нашего роста, но в значительной степени оно было связано с моей собственной личностью: Я люблю строить. После того как я представлял себе строительные и архитектурные возможности того или иного объекта, задача всегда заключалась в том, чтобы воплотить эти возможности в жизнь. У меня были идеи, самые разные идеи, которые никто не хотел воплощать в жизнь, поэтому я воплощал их сам. Я знал, где найти партнеров и спонсоров, а благодаря своей отличной деловой репутации компания Webb & Knapp имела доступ к большому объему финансирования. Со временем я нашел талантливого архитектора И. М. Пея и уговорил его оставить Гарвард, чтобы работать с нами.
Мы ушли.
Вообще-то, компания Webb & Knapp довольно скромно занималась строительством, возводя офисные здания. Они пользовались огромным успехом. Затем мы разветвились сразу в нескольких направлениях. На Лонг-Айленде мы создали Roosevelt Field, первый из гигантских пригородных торговых центров. В то же время мы продвигали город Рип Ван Винкля Денвер в двадцатый век, создав офисный комплекс Mile High Center и построив новый универмаг и отель на месте денверской площади Кортхаус. Компания Webb & Knapp положила начало строительному буму в Денвере, который значительно улучшил и радикально изменил линию горизонта и историю города. То же самое можно сказать и о Монреале, где мы построили Place Ville-Marie, офисный и торговый комплекс в центре города, который стал новым сердцем обновленного города. Когда Конгресс принял законы о градостроительстве, чтобы стимулировать восстановление американских городов, компания Webb & Knapp занялась этим направлением. Мы стали родоначальниками реконструкции юго-западного района Вашингтона, пятьсот акров которого сегодня являются одним из самых престижных офисных и жилых районов Вашингтона. Мы спроектировали и построили комплекс башен и таунхаусов Society Hill, который является центральным элементом возрожденного городского центра Филадельфии. Мы задумали и создали Университетские башни в Чикаго. Мы строили в Питтсбурге, а в Нью-Йорке мы создали Кипс-Бэй, построили Линкольн-Тауэрс и Парк-Уэст-Виллидж. За исключением, возможно, такого необычного человека, как Роберт Мозес, компания Webb & Knapp была крупнейшим городским редевелопером в стране. Мы размещали в два раза больше заявок, чем в итоге выигрывали, и тем самым Webb & Knapp сделала титул I респектабельным. Раз за разом оказывалось, что именно наше решение участвовать в торгах привлекло других строителей. Неизменно в таких случаях именно наши проекты устанавливали стандарты планирования и архитектуры, которым должны были соответствовать другие.
В этот период мы также покупали землю и недвижимость, возводили отдельные здания в разных городах, создавали ряд новых торговых центров и индустриальных парков по всей Канаде, а также бурили нефть у побережья Суринама. Секрет любого большого проекта заключается в том, чтобы поддерживать его в движении, не давать ему терять темп, а это для меня означало постоянный поток телефонных звонков и поездок, часто на самолете компании, в Монреаль, Чикаго, Вашингтон, Кливленд, Филадельфию, Денвер и другие западные районы. Тем временем нужно было проводить как торжественные, так и рекламные презентации: президенту Эйзенхауэру - за нашу работу на юго-западе Вашингтона; королеве Англии в Монреале - за площадь Виль-Мари, а банкирам и спонсорам в залах заседаний по всей стране - за многие другие проекты. В Нью-Йорке и в каждом городе, где у нас были интересы, постоянно менялся клубок контрактов, соглашений и сделок, которые необходимо было поддерживать в движении.
Как оказалось, неожиданные и феноменальные задержки (особенно в проектах реконструкции городов) между началом и фактическим завершением наших строительных программ значительно увеличили расходы на содержание и проценты по этим проектам. Однако мы взяли на себя обязательства, и конечная прибыль от этих проектов обещала быть настолько большой, что мы продолжили работу. В то же время прибыль Webb & Knapp от покупки и продажи земли и зданий была настолько велика, что мы не испытывали никаких финансовых затруднений. Однажды, беседуя с Билли Рейнольдсом из Reynolds Aluminum, я спросил: "Какова чистая прибыль вашей компании в год?"
"Около девяти миллионов долларов", - сказал он.
"Боже мой, я плачу своим шилоклювкам больше, чем это!"
Я никогда не боялся долгов, потому что долг - это то, что дает вам рычаги влияния, и я также знал, что наши проекты были превосходными. Поэтому, когда однажды глава Morgan Guaranty на собрании банкиров протянул руку и сказал: "Билл, ты выглядишь на миллион долларов", я смог ответить: "Лучше бы я был должен тебе три миллиона".
В то время мы все смеялись, но в мае 1965 года никому не было смешно. Компания Webb & Knapp была уничтожена.
На нас свалилось слишком много проектов, реализация которых затягивалась, и мы уже не могли контролировать направление, в котором двигались. Подобно обреченному отцу на плоту, который выбрасывает своих детей на берег, когда приближается к порогу, я бросил некоторые из наших самых дорогих объектов, таких как Place Ville-Marie и Century City, в надежные руки, которые, как я знал, смогут воплотить эти проекты в жизнь. Это облегчение нагрузки помогло. Более трех лет мне удавалось преодолевать пороги Webb & Knapp. Затем сочетание тенденций и событий, о которых я расскажу подробнее позже, в конце концов навалилось на компанию и разбило ее. То же самое чуть не произошло и со мной. На самом деле, были моменты после разрыва , когда я обнаружил себя полностью в обломках, покачивающихся рядом со мной.
На самом деле, как только компания Webb & Knapp полностью обанкротилась, наступила почти желанная тишина. Месяц за месяцем мы суматошно работали, чтобы собрать деньги, заключить последнюю сделку, отбиться от кредиторов или расплатиться с ними. Теперь все действия прекратились. Даже наши телефоны были отключены. Когда я попытался воспользоваться автомобильным телефоном, оператор отказался принять мой звонок. После объявления банкротства компания Webb & Knapp оказалась вне досягаемости отдельных кредиторов и попала в финансовое бездействие, где никто не мог вести с нами дела. В любом случае, поскольку Webb & Knapp теперь находилась в руках доверительного управляющего, я больше не мог действовать от имени компании. По сути, я стал сторонним наблюдателем на поминках и официальным лицом, не имеющим отношения к делу, - роль одновременно непривычная и неприятная. В офисе, куда я и мои помощники явились, чтобы оказать посильную помощь, мы имели сомнительное удовольствие наблюдать, как приходят оценщики, чтобы оценить и пометить все оборудование и мебель компании для продажи в рамках банкротства. Тем временем в центре города Нью-Йоркская ассоциация недвижимости объявила меня и моего сына в розыск за неуплату взносов. Мое членство в ассоциации, которую обслуживала компания Webb & Knapp, не было той деталью, о которой я обычно беспокоился. Члены правления ассоциации и чиновники знали об этом, но никто из них не удосужился позвонить по поводу этих взносов. Наоборот, мне показалось, что они ухватились за возможность поржать над нами, пока мы шли ко дну. В последующие несколько недель и месяцев мы научились не удивляться такому поведению.
В моменты кризиса мир человека упрощается, а люди и события делятся на отдельные категории. Так было и сейчас. Предсказуемо исчезли со сцены люди, к которым я обычно обращался за информацией, за связями или услугами. В то же время многие из тех, кому я пытался позвонить по тому или иному поводу, вдруг оказались недоступны или "на конференции". Другие вели себя подчеркнуто отстраненно. Только мои кредиторы жаждали разговора, и самым нетерпеливым из них был Генри Сирс, бывший партнер по прежней работе в "Вебб и Кнапп". Именно мы с Генри среди двухчасового веселья в клубе Монте-Карло в 1946 году подписали основной документ о передаче Организации Объединенных Наций семнадцати акров земли, на которых сейчас располагается их штаб-квартира. Генри, сам по себе человек состоятельный, стал богаче на полтора миллиона долларов, когда в 1948 году I выкупил его у Webb & Knapp. Мы расстались друзьями. Недавно, пытаясь спасти Webb & Knapp, я подписал жене Сирса вексель на 250 000 долларов. Теперь, когда речь зашла об этом векселе, он надавил на меня с таким усердием, с каким не мог сравниться ни один из моих профессиональных ростовщиков.
