Читаем Приобретаем и продаем дачу онлайн бесплатно

Одно из китайских проклятий гласит: «Чтоб тебе жить во время перемен». Именно в такое время мы и живем. От периода, когда вся земля принадлежала государству, до введения понятия частной собственности на сельскохозяйственные земли прошло десять лет, а в мировом масштабе это очень маленький срок.

До недавнего времени земля принадлежала государству. Физические и юридические лица пользовались этой землей на определенных правах, но собственности на землю в СССР не было, не было ее и в России в 1990 году.

Если гражданин постоянно проживал в сельской местности, участок, на котором был построен его дом, находился у него в бессрочном наследуемом владении. Этот принцип походил на право собственности, но не являлся им. По требованию государства такой участок мог быть изъят без компенсации и предоставления другого участка. В этом случае государство предоставляло лишь другое жилье в соответствии с существовавшей тогда социальной нормой – 9 м2общей площади на одного человека.

Это же право распространялось на земельные участки и загородные дома (дачи), переданные гражданам за особые заслуги (писатели, космонавты, ученые и др.).

Все граждане, за исключением сельских жителей, ничего серьезного со своими дачами и участками делать не могли. О совершении сделок в то время не могло идти и речи. У сельских жителей участок считался приусадебным хозяйством, поэтому они могли держать коров, свиней, овец, коз, выращивать различные культуры не только для себя, но и на продажу, а также имели право передавать участок и расположенный на нем дом по наследству.

По сравнению с общим количеством земли в России земельных участков, находившихся в пользовании граждан, было очень мало. Остальная земля была закреплена за предприятиями, либо оставалась ничьей, то есть находилась в собственности государства. Данные земельные отношения были закреплены кодексом, утвержденным в 1970 году.

В период с 1991 по 1994 год было издано множество законов, подзаконных актов и указов, направленных на то, чтобы все ранее существовавшие права физических лиц на землю были приравнены к праву собственности. Таким образом, граждане, обладающие каким-либо правом на земельные участки, могли получить свидетельство о собственности на землю и, соответственно, распоряжаться землей по своему усмотрению.

Появление частных наделов придало гражданам уверенность в отношении своего имущества, но не решило земельной проблемы до конца. В земельном законодательстве существует множество нюансов, поэтому, прежде чем совершать сделки с земельными участками и построенными на них домами, необходимо получить основные сведения о правилах совершения этих сделок.

Рынок недвижимости является одной из основных составляющих государственной экономической системы. Сделки с любым недвижимым имуществом осуществляются в рамках рынка недвижимости.

Недвижимость – основной элемент благосостояния государства, обеспечивающий социальную стабильность граждан и развитие общества. В недвижимости заключена значительная часть национального богатства, что отражается в структуре валового национального продукта. Денежные поступления от сделок с недвижимым имуществом, а также сборы от налогов на него формируют большую часть доходов государственных бюджетов всех уровней.

Рынок недвижимости определяется как экономико-правовое пространство, в котором взаимодействуют спрос и предложение всех имеющихся на конкретный момент времени покупателей и продавцов недвижимого имущества и где осуществляется совокупность всех сделок с ней.

Рынок недвижимости характеризуется следующими особенностями.

Локальность

В отличие от других рынков, изменение спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной степени зависит от состояния региональной экономики. В соответствии с различиями в уровне экономического развития регионов может различаться и степень развитости локальных рынков недвижимости. По этой причине данные о состоянии национального рынка недвижимости не могут точно отражать положение дел в регионах.

Индивидуальность сделок с недвижимым имуществом

Каждый объект сделок на рынке недвижимости характеризуется множеством индивидуальных количественных и качественных особенностей, поэтому для проведения тех или иных сделок требуется провести большее количество операций, чем на других рынках. Стоимость объектов недвижимости определяется при помощи профессионалов (в отличие от других рынков, где объекты рыночных сделок характеризуются установленной ценой). По этой причине сделки на рынке недвижимости сопровождаются высокими издержками.

Государственная регистрация сделок

Использование объектов недвижимого имущества затрагивает интересы других граждан и организаций, поэтому право на обладание той или иной недвижимостью подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с недвижимостью обеспечивает защиту интересов государства и общества.

Ограниченная возможность контроля в пределах национальной экономики

Данная особенность является следствием локальности рынка недвижимости. Методы государственного воздействия недостаточно эффективны для компенсации дефицита спроса в одном регионе за счет избытка спроса в другом, поскольку эта разница во многом объективна.

Изменить спрос на недвижимое имущество на общегосударственном уровне можно, воздействуя на другие секторы национальной экономики (например, стимулирование роста производства в конкретном регионе будет способствовать притоку инвестиций, что вызовет активизацию рынка недвижимости).

Высокие пороговые инвестиции при совершении операций

Строительство, производство строительных материалов и оборудования требуют значительных финансовых вложений и характеризуются издержками. Большими затратами сопровождается приобретение и обслуживание объектов недвижимости. Это обуславливает крупные пороговые инвестиции для совершения сделок на рынке недвижимости. Высокие инвестиционные барьеры затрудняют межотраслевую и внутриотраслевую конкуренцию вследствие отсутствия высокого спроса и предложения, а также несоответствия их объемов.

Низкая эффективность спекулятивных сделок

Данная особенность обусловлена уникальностью каждого объекта недвижимого имущества, а также необходимостью государственной регистрации сделок. В отличие от других рынков, где спекулятивные сделки являются стабилизирующим фактором, устраняющим разницу между спросом и предложением, рынок недвижимости характеризуется большим разбросом цен спроса и предложения, что влечет за собой замедление рыночной активности в данном секторе экономики.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ «к объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

Данное определение дает расширенное толкование понятия недвижимости. Дело в том, что не все понимают, что к недвижимым объектам относятся не только земельные участки и построенные на них сооружения, но также деревья, корабли, самолеты и т. д. На практике процесс купли-продажи таких объектов специфичен, поэтому назвать их обычным товаром было бы не совсем верно.

Из всех товаров объекты недвижимого имущества являются самыми долговечными и основательными. Они обладают специфическими свойствами и характеристиками, основные из которых приводятся ниже.

Долговечность. По сравнению с большинством товаров объекты недвижимости относительно долговечны. Это свойство позволяет выделить, помимо права собственности на объекты недвижимости, другие имущественные права, например аренду, безвозмездное пользование и т. д. Такой подход дает возможность удовлетворения ряда различных интересов в одном и том же объекте. Еще одним преимуществом долговечности объектов недвижимого имущества является возможность капиталовложений в них, так как стоимость недвижимости с течением времени может возрастать.

Стационарность. Стационарность объектов недвижимости исходит из сущности недвижимости. Фиксированность местоположения оказывает влияние на экономические характеристики и срок реализации объекта. В случае отсутствия возможности перемещения объекта недвижимого имущества в местность, где существует спрос на него, оказать влияние на срок реализации можно посредством изменения способа использования данного объекта недвижимости.

Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален, что связано со свойством стационарности недвижимости. Кроме того, уникальность обусловлена разнообразием спроса, а также количественными и качественными характеристиками объекта. Например, две одинаковые по площади квартиры могут различаться планировкой, местом расположения, ориентацией окон и т. д. Окончательная цена сделки часто меняется в зависимости от предпочтений потребителя. Формированию уникальности способствует также возможность усовершенствования объекта путем вложения инвестиций.

Низкая ликвидность. Ликвидность товара на рынке недвижимости является результатом свойств уникальности и стационарности. В результате уникальности того или иного объекта возрастают издержки на его поиск и время реализации. Стационарность же исключает возможность перемещения объекта в регион с более высоким спросом на данный товар.

Высокая стоимость. Вложение инвестиций в процесс создания объектов недвижимости, их поддержание и реализацию обуславливает высокую стоимость этих объектов. Высокая стоимость позволяет использовать недвижимость в качестве средства сбережения и инвестиций.

Вследствие многообразия объектов недвижимости, а также их качественных и количественных характеристик возникает необходимость использования различных подходов к их классификации. Различия объектов недвижимого имущества по тем или иным признакам обуславливают возможность их использования в качестве потребительского товара.

Общепринятой классификацией объектов недвижимого имущества является следующая.

1. Недвижимость – предмет потребления:

– жилая (городская, пригородная, загородная; многоэтажная, малоэтажная, индивидуальная);

– нежилая (коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения).

2. Недвижимость – средство производства: нежилая (приносящая доход – коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения).

В целях подробного анализа объекты недвижимого имущества могут классифицироваться следующим образом.

В соответствии с функциональным значением выделяют жилую и нежилую недвижимость. Жилую недвижимость подразделяют по территориальному признаку на городскую, пригородную и загородную, а по признаку объема – на многоэтажное, блокированное и индивидуальное жилье.

В свою очередь, нежилая недвижимость может быть коммерческой (офисы, склады, гаражи, гостиницы и т. д.), промышленной (фабрики, заводы, предприятия и т. д.), сельскохозяйственной (пастбища, посевные наделы и т. д.), специального назначения (мосты, дороги, аэропорты, церкви и т. д.).

Помимо перечисленных подходов, в классификации недвижимости используются следующие:

– географический (связан с локальностью недвижимости);

– ценовой (связан с различными предпочтениями инвесторов);

– качественный (недвижимость высокого качества с произведенными улучшениями продается по более высокой цене);

– инвестиционный (выбор инвесторов во многом определяется степенью приемлемого риска);

– по виду прав собственности (недвижимость в собственности, в аренде или под залогом представляет собой различные интересы для покупателей).

В зависимости от конкретных целей объекты недвижимости могут классифицироваться по другим признакам.

Классификации объектов недвижимого имущества по различным признакам обуславливает возможность выделения в составе рынка недвижимости разных субрынков, объектами которых является недвижимость, удовлетворяющая требованиям потребителей по тому или иному признаку. Таким образом, в составе рынка недвижимости выделяют:

– рынок земли (земельные участки);

– рынок жилья (квартиры, комнаты, загородные дома, особняки и т. д.);

– рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость);

– рынок промышленных объектов недвижимости;

– рынок земель специального назначения.