Читаем Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор онлайн бесплатно

Здравствуйте, меня зовут Ксения Будяк и я работаю риэлтором 10 лет.

За время работы я успешно совершила более 500 сделок по покупке, продаже и аренде жилой недвижимости в Киеве и Киевской области и дала около тысячи профессиональных консультаций.

Практика показала, что покупка квартиры – всегда актуальный, но далеко не всегда изученный вопрос для многих клиентов. Когда у человека появляется задача купить квартиру, ему очень сложно сразу понять, с чего начать: обращаться к риэлтору или искать самому, покупать вторичное жилье или выбрать новострой.

Именно об этом моя книга.

Как выбрать и купить квартиру своей мечты без риска и переплат? Нужно ли привлекать для этого риэлтора или можно справиться самому? Сколько времени это займет? С чего начать и чем закончить? И куда для этого нужно бежать? Таких “Что?”, “Где?”, “Когда?” в вопросах недвижимости много.

На первый взгляд, можно найти ответы в интернете или обратиться к знакомым, которые уже приобрели жилье. Но практика показывает, что в сети слишком много информации, структурировать и переварить которую, не понимая этой сферы, очень сложно. К тому же, не вся она достоверна.

Каждая сделка купли-продажи уникальна, как и ее участники. И в каждом отдельном случае надо действовать, исходя из обстоятельств.

Я считаю себя успешным риэлтором. Но, как и с любым профессионалом, со мной случались неудачи. Соединив свой опыт удачных и несостоявшихся сделок, а также оглядываясь на практику коллег, я составила исчерпывающую стратегию покупки жилья, которую можно применять к каждой сделке.

Чтобы выгодно и безопасно купить квартиру, обязательно пригодятся базовые знания о сфере недвижимости. Этому посвящены первые два раздела моей книги. Прочитав их, вы почувствуете себя во всеоружии перед выходом на рынок купли-продажи жилья. В третьем и четвертом разделах речь пойдет непосредственно о том, как выбрать и оформить квартиру своей мечты.

А в конце вы найдете итоговый подробный план, состоящий из семи шагов, которые приведут вас к покупке вашей идеальной квартиры. Используя его, вы сможете легко купить квартиру без помощи риэлтора или агентства. Но если у вас нет свободного времени, чтобы заниматься этим самостоятельно, то лучше все таки обратиться к специалисту. Потому что в любом случае решение этого вопроса требует достаточно много времени и знаний.

Уверена, что книга будет интересна не только будущим покупателям, но и собственникам недвижимости. Взгляд на покупку жилья со стороны покупателя поможет подготовить свою квартиру для быстрой и выгодной продажи.

А начинающим риэлторам эта книга поможет разобраться в вопросах, связанных с оформлением квартиры. Ведь, как правило, руководители агентств не посвящают в такие подробности начинающих специалистов.

В книге я не буду использовать юридические термины, выдержки из законов и прочие непонятные обычному человеку слова из лексикона нотариусов и адвокатов. Такую информацию вы сможете найти на любом государственном или юридическом сайте (я немного расскажу и о них).

Я хочу, чтобы книга была понятна любому человеку, который умеет читать и хочет купить квартиру: подростку, который пока только мечтает о покупке, бабушке, которая хочет разобраться в этом вопросе и помочь своим вечно занятым внукам и детям, а также просто обычному человеку, который не знает, с чего начать свой путь навстречу к заветным квадратным метрам.

Важно! Если вы действительно хотите купить квартиру безопасно и выгодно, то обязательно выполняйте задания после каждого раздела. Я расскажу вам, на каких сайтах лучше искать квартиры, какие блоги помогут вам найти много правдивой информации о новостройках, какие документы должны быть на квартиру, где и как оформлять сделку. Да и просто поделюсь с вами историями реальных сделок. Возможно, какая-то из ситуаций, которые происходили у моих клиентов, подскажет вам, как поступить лучше и выгоднее.

Я желаю вам увлекательного путешествия от желания купить квартиру вашей мечты до получения ключей от нее!

С Уважением, ваш персональный помощник в сфере недвижимости,

* Прошу обратить внимание на то, что процедура проверки и оформления недвижимости могут отличаться, в зависимости от законодательства вашей страны.

А еще ставки по ипотечным кредитам существенно снизилась с момента написания книги, но принципы поиска, выбора и самой покупки остаются неизменны.

В наш век высоких скоростей и развития информационных технологий, а также моды на духовное развитие и необходимости в нем, одни уверены, что наличие имущества – показатель того, что ты живешь по материальным законам и получил то, что заслуживаешь. Другие же считают владение материальными ценностями ненужным и устаревшим атрибутом жизни.

При этом в необходимости владеть собственным жильем мало кто сомневается. Но с чего начать путь к покупке своей квартиры знает не каждый. Поэтому я и пишу эту книгу.

Для начала давайте разберемся, что же это такое – недвижимость, и как с ней можно и нужно обращаться.

В этом разделе я вкратце расскажу вам:

• о материальных ценностях,

• о рынке недвижимости,

• о том, как законно владеть квартирой и распоряжаться ею,

• что такое правоустанавливающие документы,

• что такое государственная регистрация,

• чем государственная регистрация отличается от приватизации,

• какими налогами облагается недвижимость,

• где взять деньги на покупку квартиры и чем поможет ипотека,

• зачем покупать квартиру.

В конце раздела вас ждет практическое задание, выполнив которое вы определитесь с тем, зачем вам нужна квартира и готовы ли вы ее покупать.

Материальные ценности делятся на движимое и недвижимое имущество. Движимое имущество – это вещи, которые можно перемещать в пространстве: автомобили и прицепы, мебель, коллекции, деньги, ценные бумаги, акции и даже ваше любимое старенькое кресло или неисправная соковыжималка.

А недвижимое имущество невозможно переместить никуда, не разрушив его, потому что оно крепко связано с землей. Это дома, земельные участки, квартиры, здания и сооружения (даже если они недостроенные), нежилые помещения, водоемы, леса, земельные недра, предприятия и имущественные комплексы. Самолеты, морские и космические корабли тоже считаются недвижимостью, несмотря на то, что они могут перемещаться в пространстве. Это связано с тем, что они, как и обычное недвижимое имущество, стоят дорого и требуют регистрации права собственности.

Когда вы задумываетесь о покупке жилья, то чаще всего подразумеваете квартиры или частные дома с фундаментом. А в мире все большую популярность набирают передвижные дома, которые можно поставить как на собственном участке земли, так и на арендованном. Передвижные домики изготавливаются по современным технологиям, они укомплектованы всем необходимым, приемлемы по цене, недороги в обслуживании и просты в эксплуатации. Они подходят как для путешествий, так и для стационарного проживания почти в любой климатической зоне.

Я вот мечтаю о таком мобильном доме, как говорится, для пенсионного возраста – чтобы путешествовать по миру. А внуки пусть ловят меня в разных странах. И вот такой дом – это тоже недвижимость.

В любом случае, чтобы купить тот или иной вид недвижимости (например, ту же квартиру), нужно выйти на рынок. И чтобы вы не были растерянным покупателем, дальше я расскажу подробнее, что на этом рынке может происходить, при каких условиях и на каких законных основаниях.

Что такое рынок? Это то место, где происходит обмен денег на товар в процессе взаимодействия продавцов и покупателей. В основе такого взаимодействия лежит спрос и предложение: продавец продает то, что покупатель хочет купить по цене, которую формирует спрос на товар. Чем больше спрос, тем выше цена.

Как и на любом рынке, на рынке недвижимости тоже есть свои правила и игроки: продавцы, контролеры, наблюдатели и др. Правилам игры со стороны покупателя, по сути, посвящена моя книга. А кто еще будет играть?

Товар здесь – это объекты недвижимости. Есть и продавцы – это собственники или их доверенные лица, которые продают недвижимость или сдают ее в аренду. Есть поставщики (на языке недвижимости – это застройщики или непосредственно заказчики строительства). Также есть оптовики (или перекупщики) – компании, которые скупают недвижимость и занимаются ее перепродажей. А еще – подрядчики застройщиков, которые за свои услуги получают оплату в виде квартир, которые впоследствии они продают (как правило, по более привлекательной цене, чем у застройщика).

Есть и профессиональные участники рынка недвижимости. Например, риэлторы и агентства по недвижимости, а также те, кто представляет интересы государства и действует от его имени: нотариусы, органы технической инвентаризации, органы экспертизы проектной и градостроительной документации, оценщики, финансисты, аналитики и маркетологи.

То есть, по сути, рынок недвижимости ничем не отличается от обычного товарного. Разве что суммы оборотов здесь больше. Хотя, если смотреть глобально, оптовый рынок бытовых товаров Барабашово в Харькове по оборотам может конкурировать даже с крупными застройщиками.

Кто-то приходит на рынок и сам выбирает то, что хочет, а кто-то обращается за помощью к профессионалам. В любом случае, каждый получит то, за чем пришел, потому что рынок есть рынок и сделки здесь могут быть самыми разными.

Разумеется, имущество можно не только продавать и покупать. Любой договор на рынке недвижимости – это о том, чтобы приобрести, прекратить или изменить право собственности или право пользования имуществом. Вот какими они могут быть:

• Аренда – это договор, при котором одна сторона (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) квартиру за плату на определенный срок.

• Субаренда – передача арендатором прав пользования квартирой другому арендатору, которая совершается исключительно при наличии согласия на это собственника имущества.

• Мена – договор, при котором каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность одну квартиру в обмен на другую квартиру. Договором мены может быть установлена доплата за квартиру большей стоимости.

• Договор пожизненного содержания – договор, по которому одна сторона передает другой стороне свое имущество взамен на пожизненное содержание в виде получения материального (натурального или денежного) обеспечения, ухода и услуг, в которых она нуждается.

• Дарение – договор, при котором одна сторона передает или обязуется передать в будущем другой стороне имущество в собственность без оплаты.

И, наконец, то, чему посвящена эта книга –

• Купля-продажа – договор, при котором одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и заплатить за него определенную денежную сумму.

Любые сделки с недвижимостью регулируются законом. И по закону совершать такие сделки могут только дееспособные и правоспособные лица (физические и юридические). Для каждого вида сделок существует установленная законом форма. Для недвижимого имущества – это нотариальная форма плюс государственная регистрация. При несоблюдении установленной формы сделка считается недействительной с момента подписания договора.

Также сделка считается недействительной, если она совершается против воли одного из участников или если нарушены требования о государственной регистрации (обо всем этом я расскажу в отдельной главе). Кроме этого, сделка не будет считаться действительной, если одна из сторон недееспособна (то есть не в состоянии понимать значение своих действий). По этой причине иностранцы, например, могут купить квартиру только в присутствии переводчика.

В следующей главе мы с вами выясним, что значит считаться законным собственником недвижимости.

Собственники недвижимости могут распоряжаться ею на свое усмотрение: проживать там лично, сдавать в аренду, продавать или дарить.

Право собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации. До 27.01.2016 года обязательным была выдача правоустанавливающего документа (о видах таких документов мы поговорим немного позже), а с этой даты государственная регистрация может происходить и без него. Право собственности после 2016 года можно подтвердить выпиской из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

До 2016 года правоустанавливающим документом считалось:

• свидетельство о праве собственности на квартиру,

• свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,

• свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов,

• свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов,

• договор купли-продажи, мены, дарения и др. (подробный список – в приложении в конце книги).

С самыми простыми видами правоустанавливающих документов покупатель может разобраться и сам. Но есть ряд случаев, когда лучше обратиться за помощью и консультацией к нотариусу или юристу, потому что в некоторых нюансах без юридического образования сложно. Например в случае, когда правоустанавливающим документом является решение суда. Или если право собственности принадлежит сразу нескольким лицам (например, семье). Или на одну квартиру есть несколько разных документов (например, свидетельство о праве собственности после приватизации + свидетельство о праве на наследство доли в квартире). Согласитесь, что разобраться в таких нюансах простому обывателю крайне сложно.

Сейчас нам важно знать главное: на сегодняшний день правоустанавливающего документа о праве собственности физически может и не быть в наличии. Для этого достаточно подтверждающей информации из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

Важно знать и о том, что технический паспорт не является документом на квартиру. Это всего лишь документ, в котором описаны ее технические характеристики: общая площадь, площадь жилая и других помещений, а также высота потолков, материал стен, материал перекрытий и т. д.